業界資訊
  法律問答
  您目前的位置:首頁 >> 法律動態 >> 業界資訊
 
2014年上海法院房地產審判適法統一研討會綜述
發布時間:2015-6-11

2014年上海法院房地產審判適法統一研討會綜述

20147月,上海市高級人民法院民一庭主辦、上海市第二中級人民法院民二庭承辦了房地產審判適法統一研討會。上海各級法院從事房地產審判工作的分管院長、庭長、審判骨干近七十余人參加了會議,與會人員圍繞虛假房屋買賣合同效力的認定及處理,房屋的無權處分、冒名處分、夫妻共有產處分等疑難問題進行深入研討。現將本次研討會的內容綜述如下:

  一、為套貸簽訂的房屋買賣合同的效力和處理

1、為套取銀行商業或公積金貸款,當事人簽訂房屋買賣合同的效力認定。

  傾向性意見認為,當事人簽訂買賣房屋合同的目的是為了套取銀行貸款,并無真實交易房屋的意思表示。雙方也無交付房屋、支付房款等合同履行行為,還貸往往也是由出賣人借買受人名義實施,故從合同訂立及履行等情況來看,當事人內心真實的意思與合同表示的意思相悖,屬于較為典型的通謀虛偽意思表示。意思表示不真實而簽訂的房屋買賣合同應為無效。

2、在審理程序上是否追加銀行等信貸機構作為第三人參加訴訟。

  傾向性意見認為,雖然房屋買賣合同與抵押借款合同分屬不同法律關系,但在處理上存在一定牽連關系。房屋買賣合同無效的后果處理,必然涉及設置抵押權的房屋返還問題,故不宜完全割裂兩者在處理上的關聯性。上海高院也曾在《關于審理房地產買賣與抵押、租賃交叉糾紛若干問題的意見》第三條中規定:“房屋買賣合同可能被確認為無效或被撤銷、解除的,法院可將訴訟情況告知擔保權人。若擔保權人就此提出訴訟請求的,可與房屋買賣合同糾紛合并審理;若擔保權人未申請參加訴訟的,僅處理房屋買賣合同糾紛,但應盡可能查明房屋上設定的權利,并在處理時予以考量。”故法院審理中應在查明房屋上設定權利情況的同時,可告知擔保權人涉訟情況,由其自行作出決定。若擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,抵押借款合同應當與房屋買賣合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理房屋買賣合同糾紛。

  二、以委托出售形式簽訂房屋買賣合同的效力

  出賣人在借款時出具委托書,授權他人出售房屋。事后因欠款不還,受托人憑借委托書與買受人簽訂的房屋買賣合同的效力認定。

  傾向性意見認為,在委托書真實有效的情況下,相對人有理由相信代理人獲得了有效的授權,代理人所作出的代理行為有效,其訂立的房屋買賣合同應為有效。但買受人明知或應當知道代理人沒有代理權、與代理人惡意串通簽訂房屋買賣合同的除外。至于惡意串通要件的審查,主要從委托內容、合同訂立、履行是否符合正常市場交易習慣和流程等方面進行衡量。

  三、以買賣形式將房屋過戶,為本人或他人借款擔保,該房屋買賣合同的處理。

1、債務清償期屆滿前,以買賣形式將房屋過戶,為本人或他人借款擔保,該房屋買賣合同效力的認定。

  傾向性意見認為,在債務清償期屆滿之前,當事人之間約定的房屋買賣關系,看似正常交易,但就其本意而言,該合同往往是為擔保借款債務而存在,房屋買賣并非原、被告真實的意思表示。若無論債務人是否能夠清償債務,均需依買賣合同約定將房屋轉移給相對方,實質上就是對擔保財產所有權轉移的約定,屬于買賣擔保型的非典型流質,應為無效。但買賣合同中約定借款債務履行期屆滿時進行清算的除外。

2、債務清償期屆滿之后,以房抵債的房屋買賣合同效力的認定。

  傾向性意見認為,債務履行期屆滿后,債務人在無力歸還借款的情況下,與債權人就債務清償達成以房抵債合意,是其履行債務的一種方式。雙方簽訂房屋買賣合同后,一方當事人要求履行的,人民法院應予支持,但當事人虛構債務、或是規避宏觀調控政策、或是違反法律行政法規強制性規定的除外。

  四、房屋經連續多手買賣,對于后手房屋買賣合同的處理。

1、第一手房屋買賣合同被確認為無效后,對于第二手房屋買賣合同效力的認定問題。

  傾向性意見認為,第一手房屋買賣合同被確認無效,第二手房屋買賣合同效力不受第一手合同效力認定的影響,如不存在其他無效情形的,確認有效。但第二手買賣合同買受人是否可以獲得房屋權利,應從善意取得制度的角度進行審查。

2、若后手買受人基于善意取得,則應采用何種標準確定其屬于善意?

  傾向性意見認為,善意取得的標準,應當采用嚴格標準,買受人不僅善意且無過失,要從合同簽訂是否符合常理、房價、履行等諸多方面進行全面審查。

3、后手買受人完成房屋產權登記后,要求在系爭房屋內實際居住人員遷出如何處理?

  傾向性意見認為,從產權登記情況來看,買受人已作為系爭房屋的權利人登記在冊,依法應享有占有、使用、收益、處分的權利,而實際占有人已非系爭房屋的產權人無權在房屋內居住使用,買受人可基于物權請求權要求對方從房屋內搬離。但在個案處理中,應注意考量房屋的實際居住人員是否享有居住房屋的權利,或房屋買賣合同是否存在虛假交易,以及房屋現實交付是否存在履行障礙等情況,予以區分處理。

  五、關于無權處分人簽訂房屋買賣合同效力的認定

  傾向性意見認為,當事人以出賣人對房屋沒有所有權或完整所有權為由主張房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。因出賣人原因導致房屋不能辦理轉移登記的,買受人要求解除合同,并要求出賣人承擔違約責任或者損害賠償的,人民法院應予支持。

  六、關于假冒權利人(如偽造產權人身份證、找相貌近似者冒充產權人交易等)簽訂房屋買賣合同后,買受人是否可以適用善意取得制度

  傾向性意見認為,行為人假冒房屋權利人名義與買受人簽訂房屋買賣合同的情況下,房屋權利人并無交易房屋的意思表示,雙方之間并不存在房屋買賣的合意,故房屋權利人主張合同無效的,人民法院應予支持。買受人主張善意取得的,人民法院不予支持。理由是善意取得制度的本質是以犧牲財產靜態的安全來換取財產動態的安全,其理論基礎在于物權的公示公信原則,即在不動產登記錯誤時,仍為第三人對不動產登記簿上虛假權利外觀的信賴提供適度保護,以保障交易秩序的安全。但在冒名處分房屋過程中,買受人是基于行為人的欺騙行為,誤以為是權利人出售房屋,故買受人是對交易主體身份的誤信而不存在對虛假權利外觀的信賴保護的基礎事實,因而不能適用不動產善意取得制度。

  七、買賣夫妻共有房屋的合同的問題

  對于房屋登記在夫妻名下,買受人與夫妻一人簽訂房屋買賣合同,買受人要求辦理轉移登記的,研討會形成一致意見認為,夫妻一方對于共有房屋無處分權,故買受人要求辦理產權登記的,人民法院不予支持。

  八、關于被查封房屋買賣合同的效力認定

  傾向性意見認為,當事人一方以房屋被有權國家機關采取查封等強制措施等為由主張房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持,但房屋未取得合法建造審批手續的除外。

  九、關于“陰陽合同”中價格條款的效力認定

  傾向性意見認為,當事人簽訂的房屋買賣合同與辦理登記備案、抵押貸款等事宜提交的房屋買賣合同就相同事項約定不一致的,應以當事人真實意思表示來確定雙方當事人的權利義務。判斷時,除由提出異議方承擔舉證責任外,還應結合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。同時,若買賣雙方存在做低房價等逃稅行為的,將不僅破壞了國家對于不動產交易的稅收體系,使國家應征稅款流失,還會擾亂了不動產交易的市場秩序,故對于房屋交易中簽訂“陰陽合同”規避納稅等行為,人民法院可建議相關部門予以處理。

  十、隱名購房問題的處理

  傾向性意見認為,借名人與出借人達成隱名購房協議,借他人名義簽訂房屋買賣合同、支付房屋價款。在取得產權后,借名人請求確認房屋權屬的,人民法院可以支持,但規避國家房產宏觀調控政策情形的除外。

  十一、戶籍遷移違約金問題的處理

  買受人依據合同約定主張出賣人承擔逾期遷移戶口違約責任的,出賣人經傳票傳喚拒不到庭參加訴訟,法院能否依職權對原告訴請的違約金進行調整?

  傾向性意見認為,申請法院對違約金數額進行調整是當事人的訴訟權利,當事人經傳票傳喚無正當理由拒不到庭,視為放棄自己的訴訟權利,不利后果理應由當事人自行承擔,法院不能依職權調整違約金。

關于我們 | 紐思達論壇 | 聯系方式 | 設為首頁
版權所有 上海紐思達律師事務所 Copyright © 2008 NEW STAR LAW OFFICES
地址:上海市徐匯區蒲匯塘路11號博大大廈705室 電話:(8621) 34241002 34241005
傳真:(8621)64698970 滬ICP備05005805號
福建快3开奖直播